Lorsqu'ils signent un contrat d'assurance loyers impayés, les propriétaires pensent s'assurer une tranquillité d'esprit face aux risques locatifs : loyers impayés, dégradations locatives, recours juridiques en cas de litige. Mais derrière ces promesses séduisantes se cache une réalité bien différente, où de nombreux bailleurs se retrouvent sans recours et sans protection.
Le témoignage de Claudine Douillet, propriétaire en Seine-et-Marne, met en lumière les pratiques abusives de certaines assurances qui semblent protéger leurs propres intérêts au détriment des propriétaires.
01Un Dossier Falsifié Validé en Toute Connaissance de Cause
Claudine Douillet loue son bien, situé à Chelles, à Amin Bellatreche, convaincue d'être protégée grâce à son assurance loyers impayés. Pourtant, elle découvre rapidement que les documents fournis par ce locataire, dont une attestation d'employeur falsifiée, n'ont pas été vérifiés.
Selon la directrice du pôle de Protection Loyers Impayés de Rambaut Labrosse, 30 % des dossiers locataires validés comporteraient des anomalies.
Pourquoi ces dossiers passent-ils entre les mailles du filet ? Le modèle économique repose sur un faible taux de sinistres, estimé à 3 %, ce qui rend les vérifications approfondies inutiles pour maximiser les profits.
Ils misent sur la passivité des propriétaires et sur la rareté des sinistres pour rentabiliser leur modèle économique.
— Claudine Douillet, propriétaire02Détournement du Dépôt de Garantie : Une Double Peine
Le calvaire ne s'arrête pas là. Lorsque le locataire cesse de payer ses loyers pour les deux derniers mois, l'assurance décide d'utiliser le dépôt de garantie pour compenser ces impayés, privant ainsi la propriétaire de cette somme destinée à couvrir les réparations.
Cette situation est absurde : ni les loyers impayés ne sont remboursés, ni les dégradations couvertes. C'est une double injustice.
— Claudine DouilletCe que dit la loi
Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est exclusivement destiné aux dégradations locatives constatées à l'état des lieux de sortie. Cette utilisation abusive du dépôt par l'assureur montre un mépris des obligations contractuelles et légales.
03Une Maison Méconnaissable, Une Indemnisation Dérisoire
Lorsque le locataire quitte les lieux, la propriétaire récupère un bien méconnaissable :
- Plafonds noircis par la condensation
- Baignoire percée
- Mobilier cassé
- Hotte de cuisine inexploitable
- Jardin laissé à l'abandon
J'avais l'impression de récupérer une maison saccagée. Rien ne reflétait le soin que j'avais apporté à ce bien.
— Claudine DouilletLes explications invoquées ? Des exclusions contractuelles incompréhensibles pour le commun des mortels.
Ils parlent de 'transformation des locaux' pour des réparations basiques comme une baignoire ou un plafond abîmé par l'humidité. C'est absurde !
— Claudine Douillet04Inaction Face à un Locataire en Faute
En août 2024, Claudine Douillet alerte l'assureur sur la suspension de l'assurance habitation par son locataire, une obligation légale pour tout bailleur. Pourtant, aucune action n'est engagée avant octobre, alors que le bail est déjà sur le point d'être résilié.
Ils avaient toutes les informations nécessaires, mais ils n'ont rien fait. Pendant ce temps, les dégâts s'accumulaient.
— Claudine Douillet05Un Recours Juridique Tardif et Inefficace
Le contrat prévoit un recours juridique en cas de sinistre, mais cette procédure n'est engagée qu'après la clôture du dossier, laissant la propriétaire sans solution immédiate.
En 2021, j'avais été remboursée avant même que l'assurance n'entame une action contre la locataire fautive. Aujourd'hui, on me dit qu'ils 'verront après'. C'est incompréhensible.
— Claudine Douillet06Un Modèle Économique Qui Fragilise les Propriétaires
Cette affaire révèle un modèle économique où les propriétaires, pourtant clients, sont les grandes victimes :
Dossiers falsifiés
Validés sans vérifications suffisantes
Indemnisations rejetées
Sur la base d'exclusions contractuelles abusives
Démarches décourageantes
Procédures administratives interminables
Les propriétaires paient des primes élevées pour se protéger, mais se retrouvent face à des pratiques qui maximisent les profits des assureurs au détriment de leur protection.
— Claudine Douillet07Avis Client sur Google Maps
Aucune réponse aux messages avant relance téléphonique, et cela dès le premier message et à chaque fois par la suite. Mais ce n'est pas le pire : en désaccord sur le montant d'une indemnité, je me suis heurté à un mur de mauvaise foi et d'incompréhension de la part de l'interlocutrice.
Sa hiérarchie que j'ai fini par réussir à joindre a fait preuve de la même attitude. J'ai donc fait des recherches au Tribunal de Commerce et j'ai envoyé une lettre avec accusé de réception au président de cette entreprise, Monsieur Ivan Rambaud. Il a bien reçu mon courrier, comme en atteste l'accusé de réception, mais il n'a jamais daigné me répondre (plus de deux mois sont passés).
En revanche, mes cotisations ont bien été encaissées ! Je regrette amèrement d'avoir fait confiance à cette entreprise et je déconseille à quiconque de faire la même erreur !
⚡Mise à jour : Menaces de Diffamation
À la suite de cet article qui a fait grand bruit au dam de ce courtier, une menace en bonne et dûe forme m'a été envoyée pour diffamation par un de leurs avocats.
Je leur ai proposé un droit de réponse afin de réfuter mes propos. Quelle ne fut pas ma surprise quand j'ai constaté que pour réfuter les faits décrits, ils ont fait "témoigner" ce même locataire dont le dossier a été falsifié et validé par leurs soins et qui a saccagé le bien en toute impunité !
Un Appel à la Transparence et à la Mobilisation
Cette affaire pose des questions essentielles :
- Pourquoi ces pratiques abusives sont-elles tolérées ?
- Où sont les mécanismes de régulation censés garantir une transparence équitable pour les propriétaires ?
Je ferai tout pour que cette affaire soit entendue. Les propriétaires doivent savoir à quoi ils s'exposent. J'appelle d'autres bailleurs à se mobiliser pour demander des comptes à ces assureurs.
— Claudine DouilletProtégez-vous : Conseils aux Propriétaires
- ✓ Lisez attentivement les conditions générales de vos contrats
- ✓ Exigez des garanties claires et écrites
- ✓ Vérifiez vous-même les dossiers locataires
- ✓ Documentez tout avec des photos et preuves
- ✓ Partagez vos expériences pour alerter d'autres propriétaires